Der Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist für viele Menschen in Deutschland ein wichtiger Bestandteil ihrer privaten Altersvorsorge. Damit die Anlageimmobilie im Alter tatsächlich Erträge generiert und nicht womöglich zu einer zusätzlichen finanziellen Belastung wird, müssen infrage kommende Objekte besonders sorgfältig ausgewählt und geprüft werden. Einige Kriterien sind dabei ähnlich wie beim Kauf einer Wohnung zur Selbstnutzung, doch in einigen Punkten gilt es, wesentliche Unterschiede zwischen einer selbst genutzten und einer als Kapitalanlage erworbenen Wohnung zu beachten.
Beim Kauf schon an den Verkauf denken
Eine wichtige Grundregel lautet, schon beim Kauf daran zu denken, welche Faktoren später einmal Einfluss darauf haben werden, wie schnell und zu welchem Preis sich die betreffende Eigentumswohnung verkaufen lässt. Das hängt nicht nur von der konkreten Wohnung und deren Merkmalen ab, sondern auch von Faktoren wie beispielsweise der Nachfrageentwicklung an deren Standort. Generell prognostizieren Experten zwar steigende Immobilienpreise in den kommenden Jahren, allerdings gilt dies keineswegs überall. Wer in Deutschland auf steigende Kaufpreise und Immobilienwerte hofft, sollte sich auf die großen Metropolen und Ballungsräume fokussieren, in denen die Bevölkerung weiter wächst. Im ländlichen Raum ist dagegen vielerorts mit einem Rückgang der Einwohnerzahlen zu rechnen, sodass dort auch die Nachfrage nach Wohnungen zum Kauf ebenso wie zur Miete – und damit tendenziell auch das Preisniveau – zurückgehen dürfte. Mindestens ebenso wichtig wie ein Standort mit nachhaltiger Wohnungsnachfrage sind Objektmerkmale, die den Suchkriterien möglichst vieler potenzieller Mieter und Käufer entsprechen. So gibt es zum Beispiel für Zwei- oder Dreizimmerwohnungen wesentlich mehr potenzielle Interessenten als für eine Wohnung mit fünf oder sechs Zimmern. Und eine barrierefreie Wohnung mit Aufzug und Balkon lässt sich an mehr Menschen vermieten als eine Wohnung ohne Balkon, die sich in einem der oberen Stockwerke befindet und nur über Treppen erreichbar ist.
“Im Einkauf liegt der Gewinn“
Dass der Gewinn im Einkauf liege, ist eine alte Kaufmannsweisheit. Bezogen auf den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist diese Erkenntnis besonders wichtig. Dabei gilt es, den Einkaufspreis stets im Zusammenhang mit der erzielbaren Miete zu betrachten. Schließlich wird das Investment erst dann gewinnbringend, wenn die erzielten Nettomieterträge sich zu einem Betrag summiert haben, der den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten und sämtliche laufenden Kosten deckt. Dabei sollten eventuelle Steuervorteile oder staatliche Subventionen außen vor bleiben und allenfalls als zusätzliche Renditetreiber betrachtet werden. Die Entwicklung der Mieterträge in der Zukunft sollte eher konservativ kalkuliert werden, auch wenn absehbar ist, dass die Mieten an nachfragestarken Standorten in Deutschland kaum sinken dürften. Abgesehen von wirtschaftlichen Berechnungen müssen auch diejenigen Faktoren in die Entscheidungsfindung einbezogen werden, die potenzielle Mieterinnen und Mieter dazu veranlassen oder davon abhalten könnten, sich für die betreffende Wohnung zu entscheiden. Wer eine Anlagewohnung in einer ruhigen, grünen Umgebung, aber mit schlechter Verkehrsanbindung kauft, hat ein höheres Leerstandsrisiko als jemand, der eine Wohnung mit Top-Verkehrsanbindung in einer vielleicht etwas weniger grünen Lage erwirbt. Auch die sonstige Infrastruktur der näheren Umgebung ist ein wichtiges Kriterium, insbesondere das Vorhandensein schnell erreichbarer Einkaufsmöglichkeiten. Generell ist es wichtig, die für einen Kauf infrage kommende Wohnung nicht nur als potenzieller Eigentümer, sondern ebenso aus der Perspektive eventueller Mieterinnen und Mieter zu betrachten. Wer beide Sichtweisen berücksichtigt und in die Kaufentscheidung einbezieht, reduziert damit das Risiko einer Fehlinvestition deutlich.
